A pandemia e o pagamento de alugueis

Elaborado por Rizza Virgínia Ziegler

Uma das obrigações impostas ao locatário pela Lei do Inquilinato (lei nº 8.245, de  18/10/1991 ) é o pagamento em dia do valor do aluguel e dos encargos da locação a que se obrigou contratualmente (art.21, inciso I).

Diante da pandemia que assola o mundo, reconhecidamente considerada  como um motivo de força maior, o locatário tem buscado alternativas para deixar de pagar o aluguel tempestivamente ou de até ver-se desobrigado de seu pagamento enquanto perdurarem os efeitos da pandemia do COVID-19.

Ocorre que, não se pode esquecer que do outro lado está o locador, também atingido pelos efeitos da pandemia, que muitas das vezes, tem nos imóveis locados, sua principal fonte de  renda, tendo em razão disso, até mesmo caráter alimentar.

Desta forma, diante da escassez dos negócios, gerando a falta de dinheiro, buscando-se equilibrar o interesse de todas as partes envolvidas, o  ideal é que haja um acordo entre elas.

Dentre algumas decisões do Poder Judiciário sobre a questão relativa ao pagamento de aluguéis uma, em especial, chamou nossa atenção por nos parecer a mais acertada.

Trata-se de decisão proferida pela 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no dia 06 de abril último, no julgamento de Agravo de Instrumento nº 2063701-03.2020.8.26.0000.

O referido recurso decorreu da insatisfação de uma locatária  à decisão que indeferiu seu pedido de  tutela de urgência com o objetivo de suspender pelo prazo mínimo de 04 meses efeitos de cláusulas contratuais para deixar de pagar aluguéis durante aquele período, a serem então pagos quando forem normalizados  as atividades da empresa.

A locatária  alegou que em função da pandemia pelo Covid-19 sofreu severo impacto em seu faturamento  e que a suspensão temporária da exigibilidade dos aluguéis contribuirá para evitar  demissão de funcionários  e eventual encerramento de suas atividades.

Alegou ainda que os efeitos da pandemia configuram hipótese de caso fortuito ou de força maior a justificar o afastamento de sua constituição em mora, medida que atende ao princípio da preservação da  empresa.

Ao julgar o recurso da locatária acima citado, o Desembargador Relator Arantes Theodoro, em seu voto,  acompanhado na íntegra pelos demais Desembargadores, assim se manifestou:

“ … não se pode considerar a redução do faturamento em certo período como motivo de força maior ou caso fortuito a dispensar o empresário do pagamento de aluguel pelo imóvel que ocupa.

Afinal, cuida-se de obrigação de trato contínuo e que demanda prévia alocação de recursos para o respectivo custeio de curto prazo, isso justamente de modo a atenuar a interferência das variações do mercado sobre o cumprimento daquela sorte de obrigação.

Ademais, nos casos de força maior ou caso fortuito o direito positivo autoriza a parte a resolver o contrato (artigo 478 do Código Civil) ou postular a readequação do ‘valor real da prestação’ (artigo 317), mas não a simplesmente suspender o cumprimento da obrigação, eis que a tanto não chega o artigo 393 da lei civil.

Mais ainda, a lei nem autoriza o Juiz a instituir moratória a pedido do devedor.

Realmente, a dilação do prazo para cumprimento de obrigação só pode ocorrer por ato negocial, portanto com a aquiescência  do credor, ou por força de especial disposição legal como ocorre, exemplificativamente, no caso do artigo 916 do CPC.

Por isso, o fato de as atividades comerciais da recorrente terem sido interrompidas por força da quarentena decorrente da pandemia de COVID-19 – medida fundada na Lei federal nº 13.979/2020 e no âmbito local no Decreto estadual nº 64.881/2020 e nos Decretos municipais nºs 59.285/2020 e 59.298/2020 – não autorizava o Juiz a desobriga-la do pagamento dos aluguéis durante aquele período…”

No julgamento do referido Agravo de Instrumento a tutela de urgência pleiteada foi deferida apenas para impedir o locador de enviar a protesto título representativo de seu crédito  contra o locatário.

Por fim, do acórdão decorreu a ementa abaixo transcrita:

“Locação de imóvel comercial. Tutela de urgência destinada a suspender a exigibilidade dos aluguéis em face da quarentena decorrente da pandemia por COVID-19. Descabimento. Moratória que pelo regime legal não pode ser imposta ao credor pelo Juiz, devendo decorrer de ato negocial entre as partes ou por força de especial disposição legal. Evocação do caso fortuito e força maior que tampouco autoriza aquela medida. Cabimento, porém, da vedação à extração de protesto de título representativo do crédito por aluguéis. Recurso parcialmente provido.”