LOCATÁRIA DE IMÓVEL COMERCIAL OBTÉM NA JUSTIÇA REDUÇÃO NO VALOR DO ALUGUEL TEMPORARIAMENTE

Elaborado por Rizza Virgínia Ziegler

Através de ação judicial, a locatária de um imóvel comercial, localizado em Santo Amaro- São Paulo, pleiteou tutela de urgência com o fim de reduzir o valor do aluguel até que seja levantada a proibição à abertura de seu estabelecimento. Seu pedido foi  negado pelo Juiz de 1º grau.

A locatária, não se conformando com a decisão,   recorreu, por meio de  Agravo de Instrumento que recebeu o  nº 2081753-47.2020.8.26.0000. Através da 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, por votação unânime dos Desembargadores, foi dado provimento ao recurso da locatária, no último dia 06 de maio de 2020.

Do acórdão proferido, decorreu a seguinte ementa:

Locação comercial. Tutela de urgência. Pandemia por COVID19. Redução do valor do aluguel em face da proibição à abertura do estabelecimento comercial. Fato do príncipe que corresponde à figura da força maior. Artigo 317 do Código Civil que autoriza nesses casos a readequação do valor da contraprestação. Redução em 50% que se mostra razoável enquanto persistir aquela proibição. Recurso provido.

A justificativa apresentada pela locatária é de que teve de suspender suas atividades comerciais em decorrência da quarentena determinada pelas autoridades governamentais em função da pandemia pelo COVID-19, o que causou severo impacto em seu faturamento, sendo que a temporária redução do valor do aluguel em pelo menos 50% contribuiria para evitar demissão de funcionários e eventual encerramento de suas atividades.

A locatária ressaltou a configuração da hipótese de caso fortuito ou de força maior a justificar o seu pedido, que, por sua vez, atende ao princípio da preservação da empresa, conforme reconheceram recentes decisões judiciais.

Os Desembargadores reconheceram que o fato de as atividades comerciais da recorrente terem sido interrompidas por força da quarentena decorrente da pandemia por COVID-19 – medida fundada na Lei federal nº 13.979/2020 e no âmbito local no Decreto estadual nº 64.881/2020 e nos Decretos municipais 59.285/2020 e 59.298/2020 não a dispensava do pagamento dos aluguéis daquele período, mas a autorizava postular a readequação do valor dessa contraprestação.

Reconheceram a configuração de força maior, ou seja, a inesperada, irresistível   e incontornável impossibilidade do cumprimento de contrato pelo chamado fato do príncipe, isto é, por superveniente imposição da autoridade pública.

O Desembargador Relator, em seu voto, trouxe à tona posicionamento do Superior Tribunal de Justiça sobre o “fato do princípe”, assim se expressando:

Como já salientou o Superior Tribunal de Justiça, ‘O fato do príncipe’, caracterizado como uma imposição de autoridade causadora de dano, de um lado (…) rompe o liame necessário entre o resultado danoso e a conduta dos particulares, configurando, em disputas privadas, nítida hipótese de força maior. (REsp. nº 1.280.218-MG, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino)”.

Prosseguindo em seu voto, destacou, ainda que:

“Conforme o Código Civil, em situações tais a parte está autorizada a resolver o contrato (artigo 478) ou postular a readequação do ‘valor real da prestação’ (artigo 317).

Em concreto a locatária optou pela segunda alternativa, isto é, por postular a redução do valor do aluguel enquanto durar aquela proibição, medida que, portanto, conta com amparo legal e se mostra necessária a evitar a descontinuidade da empresa ante aquele contexto.

 Na linha do entendimento da Câmara afigura-se razoável reduzir o valor do locativo mensal em 50%, desde o vencido em abril de 2020 e até que seja levantada a proibição à abertura daquele ponto comercial.

Para tal fim, destarte, dá-se provimento ao recurso.”

Desta forma, a locatária conseguiu reduzir, temporariamente, o valor de seu aluguel.

No caso acima elencado, a locatária teve de ingressar em juízo para obter a redução no valor do aluguel.

Entretanto, entendemos que o ideal para locatário e locador é de chegarem a um acordo que possa atender ao interesse de ambos, a fim de evitar demandas judiciais.

Há, também, soluções mais rápidas e eficazes do que o ingresso em juízo como a das partes socorrerem-se a uma Câmara de Mediação, como a da própria CAMEAC – Câmara de Mediação da Associação Comercial e Empresarial de Minas que, por sua vez,  se encontra à disposição dos interessados.